아파트 시세 6억 원, 주택담보대출 2억 원, 종신형 수령 방식, 연령 70세 기준으로 주택연금 수령액이 어떻게 계산되는지 확인해 보겠습니다. 실제 수령액은 주택연금 공사 기준 및 이자율, 대출 상환 방식에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 수령액 추정치를 조사해서 알려드릴게요. 70세 6억 주택 – 주택연금 수령액 계산 및 기존대출 영향에 대해 자세히 알아보겠습니다.
한국주택금융공사(HF)는 가입자의 연령, 담보주택의 가치 및 선택한 연금 지급방식 등을 바탕으로 주택연금 월수령액을 산정합니다 . 일반적으로 연령이 높을수록 기대 수명이 짧아지므로 동일한 주택가치라도 월수령액이 더 많고, 주택 시세가 높을수록 월수령액도 증가합니다 . 예를 들어 70세 가입자가 시가 6억 원인 주택(공시가격 등 평가액 6억 원 인정)을 종신형 정액형 주택연금으로 가입하면 대략 매월 178만 원 내외의 연금을 평생 수령할 수 있습니다 . 주택연금 개시 시 확정된 월지급금은 이후 주택 가격이 등락해도 변하지 않으며, 가입자가 사망할 때까지 동일한 금액이 지급되는 것이 원칙입니다 . 다만, 담보주택 가격 상승률이나 금리 등의 가정치는 매년 검토·조정되므로, 같은 70세 6억 주택이라도 신청 시점에 따라 신규 가입자의 월수령액이 약간 달라질 수 있습니다 . 한 번 가입하여 확정된 금액은 이후 변동이 없고 국가가 연금 지급을 보증하여 평생 지급이 보장됩니다 . 주택연금은 대출의 한 형태이며, 매월 연금 지급 시 이에 대한 이자가 발생하여 대출 잔액에 가산됩니다 . 가입자는 매월 이자를 납부할 필요가 없고, 이 모두가 누적되어 향후 상환되므로 매달 현금 유출 없이 집을 담보로 연금을 받게 됩니다 . 또한 한국주택금융공사는 가입자의 주택 가치 변동 위험과 장수 위험을 모두 감안하여 연금액을 산정합니다. 즉, 주택 가격이 하락하거나 연금수령액 총액이 집값을 초과해도 가입자에게 평생 지급을 보증하고, 반대로 조기에 사망하여 적게 수령한 경우 담보주택 처분 후 남는 재산은 상속인에게 반환됩니다 (비용으로 초기보증료 및 연보증료 부과) . 이처럼 주택가격, 기대수명, 이자율 등에 대한 공사의 산정 공식에 따라 월 지급액이 결정되고, 이후에는 가입자 생존 시까지 안정적으로 동일 금액이 지급되는 것이 기본 원칙입니다.
기존 주택담보대출이 있는 경우, 가입 시 해당 대출을 우선 상환해야 한국주택금융공사가 담보로 받아들일 수 있습니다. 주택연금 가입자는 공사에 담보주택의 1순위 근저당권을 제공해야 하므로 선순위 담보대출이 남아 있다면 가입 전에 이를 모두 상환해야 합니다 . 즉, 6억 원 주택에 기존 2억 원 담보대출이 있다면, 이 2억 원을 변제하여 한국주택금융공사가 담보 1순위를 확보해야만 주택연금 가입이 가능합니다. 문제는 은퇴자에게 이러한 목돈이 없을 경우인데, 이럴 때 활용되는 것이 주택연금의 일시 인출한도입니다 . 가입자는 미래에 받을 연금 일부를 선지급(일시금) 받아 그 금액으로 기존 주담대를 상환할 수 있습니다 . 이를 주택연금 “대출상환방식” 또는 **“종신혼합방식”**이라고 하며, 일시 인출한도 범위 내에서 먼저 대출금을 상환하고 남은 금액으로 월 연금을 받는 형태입니다 . 다만, 기존대출 상환을 위해 가입 시 목돈을 인출하면 월수령 가능 금액이 그만큼 줄어든다는 점을 유의해야 합니다. 한국주택금융공사의 설명에 따르면 “3억 주택에 1억 원 대출이 있는 상태로 주택연금에 가입하면, 기존 대출 1억 원이 만기와 상환의무가 없는 대출(주택연금 대출)로 바뀌게 됩니다. 때문에 단순히 2억 원 주택으로 주택연금에 가입한 경우보다 월지급금이 적을 수밖에 없습니다.” . 즉, 주담대를 안고 있는 상태로 가입하면 **순수 주택 가치(순자산)**가 그만큼 감소한 효과를 내므로, 월 지급액 산정 시 **사실상 집값에서 남은 **(주택가치 – 대출잔액)만을 반영받게 됩니다 . 더욱이 일시인출금에 대해서는 가입 이후 이자가 누적되므로, 단순히 “주택가치 – 대출금” 비율보다 월 지급액 감소폭이 더 크게 나타납니다. 예컨대 HF 사례에서 60세가 3억 주택에 0.75억 대출을 안고 대출상환방식으로 가입하면, 해당 대출을 상환하고 난 뒤 월 약 20.8만 원 정도의 연금을 받을 수 있는데, 이는 같은 사람이 대출을 모두 갚은 뒤 2억 원짜리 주택으로 가입했을 때의 월 40만 원 수준보다 훨씬 적습니다 . 이처럼 기존대출 상환에 따른 일시금 사용은 월 연금액을 크게 감소시킵니다. 현재 사례(70세, 주택 시세 6억 원, 기존대출 2억 원) 역시, 2억 원 대출을 주택연금으로 상환하면 월 연금액이 크게 줄어듭니다. 앞서 70세 6억 원 주택의 기본 월수령액이 약 178만 원이라고 했는데, 여기서 2억 원(약 33%에 해당)의 일시 인출을 가정해 보면 월 연금액이 원래의 대략 1/3 수준으로 감소할 수 있습니다 . 이는 마치 *“집값 6억 중 2억을 떼어내고 4억 원짜리 집으로 연금을 가입한 것”*과 유사한 결과입니다. 실제 계산을 예측하면, 2억 원 대출을 상환할 경우 남은 4억 원에 대한 연금만 받는 효과가 나고, 70세 **4억 원 주택의 월지급금(정액형)**은 약 119만 원 수준입니다 . 하지만 일시인출에 따른 이자 비용까지 고려하면 실제 월 연금은 이보다 더 줄어들게 되므로, 예상 월수령액은 약 65~70만 원 선까지 낮아질 수 있습니다 . (참고로, 한 언론 사례에 따르면 70세 9억 주택에서 **대출한도의 50%**를 일시 인출하면 월 연금이 266만→133만 원으로 절반 수준으로 감소한 바 있습니다 . 우리 사례의 2억 원(대출잔액)이 6억의 약 33%에 해당하나, 연금대출 한도 대비로는 50%를 넘을 수 있어 감소폭이 더 커집니다.) 요약하면, 기존 2억 대출을 주택연금으로 상환할 경우 월 지급액이 대폭 감소하여, 대출이 없을 때보다 수령 가능한 연금이 크게 줄어든다는 점을 감안해야 합니다
아래 표는 70세, 6억 원 주택을 담보로 주택연금에 가입하는 경우의 월 지급금(종신 정액형 기준)을, ① 기존대출이 전혀 없는 경우와 ② 2억 원 담보대출이 있어 이를 주택연금으로 상환하는 경우로 나누어 추정한 것입니다: 가입 조건 (70세 기준) 월 연금액 (종신 정액형 예상) 기존대출 없음 (주택 시세 6억 원) 약 178만 원/월 (평생 고정) 기존대출 2억 원 상환 후 가입 약 65만 원/월 (추정치, ↓약 65% 감소) 주: 위 자료는 한국주택금융공사 제공 월지급금 조견표와 관련 공식 자료를 바탕으로 추정한 것입니다. 실제 신청 시점의 금리 상황, 주택가격 평가 및 구체적 인출한도 설정에 따라 수령액은 일부 달라질 수 있습니다 (일시금 인출 비율이 높아질수록 월 지급액은 위 표보다 더 줄어듦). 그러나 담보대출 2억 상환 시 약 65만원 내외의 연금밖에 못 받는 반면, 대출이 없다면 170만원대 수령이 가능하다는 점에서 두 경우의 격차가 매우 크다는 것을 알 수 있습니다. 따라서 기존대출을 어떻게 처리하느냐에 따라 노후 현금흐름이 크게 달라지므로, 다음의 선택지별 장단점을 신중히 고려해야 합니다.
기존 주담대 2억 원을 상환하는 방법과 관련하여, 가입자는 크게 두 가지 선택을 할 수 있습니다. (A) 개인 자금으로 대출을 전액 상환한 후 대출 없는 상태로 주택연금에 가입하거나, (B) 주택연금의 일시 인출한도를 활용해 해당 대출을 상환하는 **“대출상환방식”**으로 가입하는 방법입니다. 각 옵션별 특징과 장단점은 아래와 같습니다: 옵션 A – 기존대출 자체 상환 후 가입: 2억 원의 담보대출을 본인 자금(예금이나 다른 자산 매각 등)으로 모두 상환하고, 담보대출이 없는 깨끗한 상태에서 주택연금 **종신지급방식(정액형)**에 가입하는 방법입니다. 장점: 담보대출이 없으므로 **주택 전체 가치(6억 원)**를 연금 산정에 온전히 반영받아 최대 금액의 월 연금을 수령할 수 있습니다. 우리 사례의 경우 약 178만 원/월 수준으로, 노후생활자금으로 상당히 여유로운 금액을 확보 가능합니다. 또한 연금 개시 후에는 더 이상 주담대 이자나 원금을 갚을 부담이 없고, 집 한 채를 보유한 채로 평생 거주하면서 연금을 받게 됩니다. 단점: 초기 단계에서 2억 원의 목돈이 필요하다는 점이 가장 큰 부담입니다. 은퇴 후 이러한 거금을 별도로 보유한 경우가 드물기 때문에 현실적으로 선택이 어려울 수 있고, 설령 있다 해도 그 자금을 상환에 써버리면 수중의 현금 유동성이 감소하게 됩니다. 또한 주택연금 가입 전 대출을 갚는 과정에서 중도상환수수료 등이 발생할 수 있으나, 통상 주담대 만기가 지났거나 고령인 경우 수수료가 면제되기도 합니다. 결국 옵션 A는 “상환 자금을 마련할 수 있는 경우 월 지급액을 극대화하는 이상적 선택”이지만, 대부분의 가입자는 선택하기 어려운 방법입니다. 옵션 B – 주택연금 대출상환방식으로 가입: 보유 현금으로 대출을 갚지 않고, 주택연금 가입과 동시에 2억 원을 일시 인출하여 해당 주담대를 상환하는 방법입니다. 이는 한국주택금융공사의 **“종신혼합방식”**에 해당하며, 일시 인출한도는 통상 총 대출한도의 50% 이내로 설정됩니다. 다만 2억 원은 6억 주택 기준 일반 한도를 초과할 수 있으므로, 필요한 경우 “주택담보대출상환용 주택연금” 특별방식을 통해 대출한도의 최대 90%까지 일시 인출하는 것도 가능합니다. (이 90% 한도 일시금은 오로지 선순위 주담대 상환용으로만 사용 가능하며, 가입과 동시에 기존대출을 즉시 청산하게 됩니다.) 장점: 추가 자금이 없어도 주택연금만으로 기존대출을 모두 상환할 수 있어 목돈 부담이 없습니다. 무엇보다 기존에 매달 납부해야 했던 대출 원리금 상환 부담이 사라지므로, 비록 연금액은 줄어들지만 순수 생활비 측면의 안도감을 얻을 수 있습니다. 예를 들어 원래 은행 대출로 매달 몇십만 원씩 상환하고 있었다면, 이제 그 부담 없이 받는 연금 전액을 생활비로 활용할 수 있습니다. 또한 이 방식의 경우 주택연금 가입시 초기보증료가 우대(일반 2.0% → 1.5%)되는 혜택이 있습니다. 단점: 월 연금수령액이 크게 감소합니다. 앞서 계산한 바와 같이 6억 원 주택에서 2억 원을 인출하면 월 지급액이 약 65만 원 수준으로 떨어져, 대출 없는 경우 대비 1/3 이하로 줄어듭니다. 이는 매월 현금흐름 측면에서 최소한의 생활비만 확보되는 수준일 수 있어, 주택연금의 “연금” 기능이 약화된다는 점이 단점입니다. 또한 일시 인출된 2억 원은 주택연금 대출잔액에 포함되어 매월 이자가 누적되므로, 시간이 지날수록 대출잔액 증가폭이 상대적으로 크게 나타납니다. 결과적으로 동일한 집값이라도 **총받는 연금액(월지급 합계)**은 대출이 없는 경우보다 현저히 적어지고, 향후 주택 처분 시 상환하고 남는 금액(상속 재산)도 줄어들게 됩니다. 정리하면, 옵션 B는 “목돈 부담 없이 주담대를 해결할 수 있는 현실적인 선택”인 반면, 매월 연금액이 크게 감소하고 총수령액이 줄어드는 비용을 치르게 됩니다. 요약하면, 기존 2억 대출이 있는 6억 주택소유 70세의 경우 주택연금 활용방안을 결정할 때 **“높은 연금수령액 vs. 초기 목돈 부담”**의 트레이드오프가 생깁니다. 자력이 된다면 대출을 모두 상환하고 가입해 충분한 월연금을 받는 것이 좋겠지만, 현실적으로 어렵다면 주택연금의 대출상환 기능을 활용해 대출부터 갚고 남은 금액으로 연금을 받는 방법을 택할 수 있습니다. 후자의 경우 월수령액이 크게 줄므로, 본인의 기존 대출 상환 부담과 향후 필요한 생활비 수준을 따져 신중히 결정해야 합니다. 한국주택금융공사에서도 *“일시금을 인출하면 월지급금이 줄어들지만 대출 상환 부담도 함께 줄어드니, 연금액이 너무 낮아진다고만 아쉬워하지 말라”*고 조언하고 있습니다. 결국 개인의 재정 여건에 맞는 최적의 선택을 하는 것이 중요하며, 필요 시 공사 상담을 통해 구체적인 수령액 시뮬레이션과 상환계획을 세우는 것을 권장합니다. 출처: 한국주택금융공사 공식 웹사이트 자료 등 공신력 있는 정보를 종합했습니다.