울산 남구 D 대 1,033.1㎡ 중 363㎡(후에 362.5㎡로 확정)의 토지에 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 근린생활시설 및 주택을 신축한 C 씨. 1996년 8월부터 3년간 임차한 이 토지는 농업기반공사(피고)에 belonged. 임대차계약서에는 지상물건 설치 시 임대인의 승인 필요, 설치 즉시 기부체납 등기, 계약 만료 후 철거 의무 등이 명시되어 있었다. 1997년 7월, 피고의 3층 증축허가를 받으며 C 씨는 건물 기부체납을 약속했다. 그러나 1998년 4월, C 씨는 건물 소유권보존등기를 한 후 처인 원고에게 소유권이전등기를 경료했다. 임차기간 만료 후 피고가 매수신청을 요구했지만 C 씨는 거부했고, 원고가 C 씨의 매수청구권을 양수해 피고에게 청구한 것이 이 사건의 시작이다.
법원은 먼저 C 씨와 피고 사이의 기부체납약정이 무효라고 판단했다. 건물 소유를 목적으로 한 임대차 계약에서 임차인에게 실질적으로 불리하지 않은 경우, 지상물매수청구권을 배제하는 약정은 무효이기 때문이다(민법 제652조). 또한, 임차기간 만료 후 C 씨가 계속 임대료를 지급한 점, 피고가 이의를 제기하지 않은 점 등을 고려해 묵시적 갱신이 인정되었다고 봤다. 하지만 원고의 매수청구권 행사는 인정되지 않았다.
피고는 세 가지 핵심 주장을 했다. 1) C 씨가 이미 건물 기부체납을 했으므로 피고가 소유권이 있다. 2) 임차권은 피고의 승낙 없이 양도될 수 없어 원고의 청구권은 인정되지 않는다. 3) 지상물매수청구권은 임차권과 분리해 양도할 수 없는 종속적 권리라고 주장하며, 피고의 승낙 없는 양도는 무효라고 주장했다.
가장 결정적인 증거는 임대차계약서와 등기부등본이었다. - 계약서에는 지상물건 설치 시 임대인의 승인 필요, 기부체납 등기 의무, 계약 만료 후 철거 의무 등이 명시되어 있었다. - 1998년 4월 C 씨의 소유권보존등기 후 원고 명의의 소유권이전등기 경료 사실 - 1999년 8월 임차기간 만료 후 C 씨가 피고에게 1년 차임을 지급한 증거
당신이 임차인이고 지상물매수청구권을 행사하려면 다음 조건을 충족해야 합니다. 1. 토지 임대차계약이 유효해야 합니다. 2. 계약 만료 시 또는 해지통고 후 법정 기간이 경과해야 합니다. 3. 토지 소유자의 승낙 없이 임차권을 양도했다면 그 제3자는 청구권을 행사할 수 없습니다.
1. "건물 소유권만 있으면 매수청구권도 있다" - 아니다. 임차권과 분리해 양도할 수 없다. 2. "기부체납약정이 있으면 매수청구권이 없다" - 법원은 기부체납약정을 무효로 봅니다. 3. "임대인의 승낙 없이 임차권을 양도해도 된다" - 토지 소유자의 승낙이 필요합니다.
이 사건에서는 원고의 청구가 기각되었으므로 처벌 수위는 0원입니다. 다만, 만약 C 씨가 피고의 승낙 없이 임차권을 양도했다면 임차권 양도 계약은 무효로 될 수 있습니다.
1. 임차인의 지상물매수청구권을 보호하는 판례로, 임차인의 권리 확충에 기여했다. 2. 토지 소유자의 권리를 보호하면서도 임차인의 권리를 절충한 균형 잡힌 판결로 평가받는다. 3. 임대차계약 시 기부체납약정의 효력에 대한 명확한 기준을 제시했다. 4. 임차권 양도의 대항력 요건에 대한 법원의 입장을 명확히 했다.
1. 토지 소유자의 승낙 없이 임차권을 양도한 경우, 제3자는 매수청구권을 행사할 수 없습니다. 2. 기부체납약정이 임차인에게 불리하지 않는다면 무효로 볼 수 있습니다. 3. 묵시적 갱신 시에는 기존 계약 조건을 유지하지만, 임대료 인상 등 새로운 조건은 별도 협의가 필요합니다. 4. 지상물매수청구권은 임차권과 분리해 양도할 수 없으므로, 임차권 양도 시에는 토지 소유자의 승낙이 필수적입니다.