2000년대 초, 부천시 중동주공아파트는 노후화로 재건축이 불가피한 상태였다. 재건축을 추진하는 측과 반대하는 측으로 나뉘어 갈등이 발생했다. 재건축 추진측(중동주공재건축주택조합)은 1999년 7월 총회에서 재건축 결의안을 가결했지만, 이 안에는 필수적인 정보(신축 건물 설계 개요, 철거 비용 등)가 빠진 상태였다. 2001년, 재건축 추진측은 더 상세한 재건축 결의안내서를 작성해 전체 세대 중 82.2%의 동의를 받았다. 하지만 재건축에 반대하는 12명의 세대(피고 A~L)는 이 안내서에 동의하지 않고, 2001년 11월~12월 재건축조합의 재건축 참가 여부 최고에 응답하지 않았다. 이에 재건축조합은 2002년 3월 이들을 상대로 "시가대로 매수하겠다"는 소송을 제기했다.
법원은 재건축 반대 세대의 주장(재건축 결의 무효 등)을 기각하고, 재건축조합의 매도청구권을 인정했다. 1. 재건축 결의의 적법성: 초기 총회 결의는 불완전했지만, 2001년 상세한 안내서로 80% 이상의 동의가 확보되어 결의 하자가 치유되었다. 2. 매도청구권 행사 기간: 재건축조합은 최고 후 2개월 내에 소장을 접수하는 것으로 제척기간 준수. 3. 소장부본 송달 일자: 소장이 법원에 접수된 시점을 기준으로 판단. 4. 동시이행 항변: 매매대금 지급과 소유권 이전은 동시에 이행해야 함.
피고들은 주로 다음과 같은 주장을 했다. 1. 피고 C: 2002년 5월 재건축에 동의한 증거가 있음(증거 불충분으로 기각). 2. 피고 대한주택공사: 실제 소유자는 보조참가인이므로 매도청구권 상대방이 아님(등기부상 소유자인 대한주택공사를 인정). 3. 일부 피고(예: M, K): 가압류·근저당권이 있어 매매대금에서 공제해야 함(일부 인정).
1. 재건축 결의안내서와 82.2% 동의 증명서(2001년 12월). 2. 재건축조합의 최고 서면과 피고들의 무응답 기록. 3. 소장 접수 증명(2002년 3월 19일). 4. 감정인 P의 부동산 시가 감정 결과. 5. 가압류·근저당권 등기부등본(피고 M, K).
아래 조건을 모두 충족해야 매도청구권이 발생합니다. 1. 재건축 조합의 적법한 결의에 참여하지 않음. 2. 재건축조합의 참가 여부 최고에 2개월 내 응답하지 않음. 3. 재건축조합이 제척기간(최고 후 2개월) 내에 소장을 법원에 접수함. 일반 아파트 주민이라면, 재건축 조합의 정당한 절차를 거치지 않는 한, 단순히 재건축에 반대하는 것만으로 처벌받지 않습니다.
1. "소장부본이 2개월 내에 송달되지 않으면 매도청구권 행사 불가능" (X: 법원 접수 시점을 기준). 2. "가압류·근저당권이 있으면 매매대금이 자동 소멸" (X: 매도인은 이들을 해제할 의무만 있음). 3. "재건축 결의가 불완전하면 무조건 무효" (X: 이후 재결의로 하자 치유 가능). 4. "실제 소유자가 아닌 등기상 소유자에게 청구할 수 없다" (X: 등기상 소유자를 상대로 청구).
법원은 각 피고별로 다음 조건으로 판결했다. - 부동산 소유권 이전 등기 + 명도 의무. - 매매대금은 감정평가액(예: 142,000,000원) 기준. - 가압류·근저당권이 있는 경우(피고 M, K): - 소유권 이전 전 해당 권리 해제 의무. - 대금 지급 시 권리 해제와 동시 이행.
1. 재건축 반대파의 전략적 지연 전술(예: 소장부본 송달 지연)에 대한 법적 장벽 형성. 2. 재건축 조합의 매도청구권 행사 기준 명확화(법원 접수 시점 기준). 3. 가압류·근저당권과의 관계에서 매도인의 의무 범위 정립. 4. 재건축 관련 소송에서 "동시이행 항변"의 적용 기준 확립.
이 판례의 원칙이 유지될 경우: 1. 재건축 조합은 정당한 절차(최고 후 2개월 내 소장 접수)를 따르면 매도청구권 행사 가능. 2. 재건축 반대 세대는 전략적 지연이 무의미해질 것. 3. 가압류·근저당권은 매매대금 공제 사유가 아닌, 매도인의 해제 의무 사유로 인정될 것. 4. 재건축 관련 소송에서 법원의 판결 기준이 더욱 체계화될 전망.